Apesar do agravamento das condições macroeconómicas e da maior incerteza a nível internacional, o mercado imobiliário português continuou a exibir um forte desempenho no 3º trimestre de 2022, registando subidas em praticamente todos os segmentos, revela o estudo Market Pulse da JLL.
Depois de um arranque de ano mais tímido, o investimento imobiliário comercial disparou no 3º trimestre, ao longo do qual foram transacionados €1.100 milhões, elevando para €1.920 milhões o volume total investido entre janeiro e setembro. O acumulado do ano fica 43% acima do registado no mesmo período de 2021 e vem reforçar as boas perspetivas traçadas para 2022, já que a três meses do final está a apenas €100 milhões de igualar dos €2.020 milhões investidos na totalidade do ano passado. As expetativas são para que atividade supere em pelo menos 25% o resultado de 2021, apesar de se antecipar alguma revisão no valor dos ativos nos próximos meses e consequentes ajustes em alguns preços.
O turismo também continuou a recuperar a bom ritmo, sendo que no final do 3º trimestre de 2022 os principais indicadores de performance não só superam largamente os níveis de atividade registados nos dois últimos anos como, na maioria dos casos, já tinham recuperado para patamares muito próximos de 2019, ano que marcou novos recordes neste mercado.
Sustentado pelo continuado desajuste entre a oferta disponível e a procura, também o mercado residencial continuou a exibir um desempenho resiliente no 3º trimestre, com preços que continuam a subir e uma estabilização nas vendas. A procura está ativa quer por parte dos nacionais quer dos internacionais, absorvendo rapidamente a oferta nova que vai chegando, patente no número crescente de unidades pré-reservadas no momento do lançamento dos projetos. Atendendo aos desenvolvimentos macroeconómicos, nos próximos meses é expectável que possa vir a acontecer alguma retração natural neste mercado quer em termos de absorção quer no que respeita a um ajustamento de preços, sendo que este último deverá ocorrer sobretudo em zonas secundárias e onde o produto é menos diferenciado.
No mercado de escritórios, a atividade ocupacional soma mais de 293.000 m² nos primeiros nove meses do ano, no conjunto de Lisboa e Porto. Na capital, a um trimestre do final do ano já foi superado o recorde histórico de absorção registado em 2008, com os atuais 248.000 m² a confirmarem que 2022 será um ano sem precedentes para o setor. No Porto, a absorção até ao final de setembro atingiu 45.230 m². A procura por grandes áreas, superiores a 1.000 m², continua fortemente ativa, com muitas empresas a optarem por pré-arrendar os seus futuros escritórios entre os projetos atualmente em construção, de modo a garantir a ocupação de espaços mais qualificados e em conformidade com os seus critérios de sustentabilidade.
Fortemente alavancado pela recuperação do turismo, o retalho continua a fortalecer a sua atividade de forma transversal a todos os formatos, patente num footfall vigoroso quer nos centros comerciais quer no comércio de rua. Retomando os seus planos de expansão, as marcas mostram-se focadas em garantir espaços nas principais localizações do mercado, enfrentando, contudo, alguns constrangimentos impostos pela escassez de oferta disponível. E, apesar do aumento dos preços no consumidor, as perspetivas para as vendas a retalho mantém-se otimistas até ao final do ano, com destaque para os centros comerciais prime, retail-parks e stand alones, que estão a registar uma performance positiva sustentada pela chegada da época festiva.
No mercado industrial & logístico, a falta de oferta nova e de qualidade continua a travar um maior crescimento da atividade ocupacional que, ainda assim, já soma 323.000 m². O 3º trimestre foi especialmente dinâmico neste setor, contribuindo com cerca de 50% para a área ocupada no acumulado do ano, cerca de 163.000 m². O volume de procura por satisfazer continua, no entanto, a ser substancial nesta fase, fazendo com que continuem a ser anunciados novos projetos de promoção, onde é clara uma aposta na qualificação da oferta e na sustentabilidade ambiental. Contudo, a subida dos custos de construção tem vindo a impactar negativamente a calendarização inicial prevista para a conclusão do novo stock, o que continuará a dificultar a resposta à procura existente.
Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, comenta: “o mercado imobiliário português continua a evoluir de forma muito positiva, apesar da conjuntura e condições macroeconómicas, registando crescimentos significativos em praticamente todos os segmentos transacionais, comprovando não só a sua resiliência, mas também porque é uma das classes de ativos preferidas para o investimento. O 3º trimestre não foi exceção e, tendo em conta todos os processos atualmente em curso e os contactos que diariamente chegam até à JLL, não há dúvida que 2022 poderá ser um dos melhores anos de sempre para o setor”.
Mas acrescenta: “É evidente que temos muitos desafios pela frente devido ao contexto económico. Sem dúvida que prevemos um abrandamento de absorção e revisão de preços em diversos segmentos, mas o principal impacto deverá ser sentido sobretudo ao longo do próximo ano. Isto porque, apesar da crescente inflação e do aumento das taxas de juro, com a correspondente queda no poder de compra das famílias e capacidade financeira das empresas, a taxa de desemprego está em mínimos históricos e os níveis de poupança estão elevados. Além disso, mesmo com estes fatores a afetarem potencialmente a dinâmica da procura, estamos num momento de mercado onde a oferta é claramente insuficiente nos mais diversos segmentos. Ou seja, mesmo sendo bastante adverso, o contexto macroeconómico não será, para já, suficiente para travar a procura de tal forma que os volumes de oferta existentes sejam suficientes para lhe responder”.